■  עסקאות נדל"ן ומיסוי מקרקעין
■  ירושות, צוואות ומעמד אישי
■  נוטריון

היקף חובת המוכר לגלות לקונה פגמים בדירה

מאת: עו"ד ליאור בן-עמי  ~  תאריך עדכון: 11/8/2013  07:27
אין ספק כי מחד גיסא, בעל דירה מכיר את הנכס שלו בצורה הטובה ביותר, ודאי כאשר מדובר בבעלים של דירה המתגורר בפועל בדירה משך שנים ארוכות. מאידך, הדין מטיל על הקונה את החובה לבדוק היטב את הדירה בטרם ירכוש אותה והכלל הוא כי על הקונה להיזהר בבואו לרכוש נכס.

אין נוסחאות וכללים ברורים וחד משמעיים המבהירים כיצד על שני הצדדים לנהוג נוכח פערי האינפורמציה שבין המוכר והקונה, עד כמה על המוכר להשתדל ולחשוף כל פרט ופרט ביחס לדירה ועד כמה הקונה מסתכן כשאינו בוחן בשבע עיניים את הנכס בטרם הוא חותם על הסכם הרכישה.

דוגמא להתייחסות של בית המשפט לסוגיה זו, ניתן למצוא בפסק דינו של בית המשפט השלום בראשון לציון בעניין ת.א. 5505/06 ארליך נגד בניסטי. ואלה העובדות הרלוונטיות לסוגיה זו, כפי שעולה מעיון בפסק הדין מיום 5.4.2008:

נחתם הסכם למכירת בית מגורים. הקונה שילמה תשלום ראשון בסך 5,000$ למוכרים והצדדים ציינו בהסכם המכר כי במקרה בו הקונה לא תקבל הלוואת משכנתא עד למועד התשלום השני, אזי יבוטל ההסכם. התברר כי הבית כלל חריגות בניה שונות, בין היתר במרתף הבית. הקונה לא קיבלה הלוואת משכנתא והצדדים חתמו על הצהרה כלפי רשויות המס, לפיה ההסכם בוטל, על מנת לבטל את חיובי המס על העסקה שבוטלה. בהצהרה זו לא ציינו הצדדים כי ישולמו תשלומים כלשהם ביניהם כתוצאה מהביטול.

הקונה הגישה כנגד המוכרים תביעה להחזר התשלום הראשון ששולם על-ידה, וזאת בטענה כי המוכרים הסתירו ממנה את העובדה כי הבית כלל חריגות בניה רבות וכי בשל חריגות בניה אלה, הבנק לא נאות להעניק לה הלוואת משכנתא, ולכן היא נאלצה לבטל את ההסכם. לטענתה מכוח דיני ההשבה, היא זכאית לקבל את התשלום חזרה. המוכרים מכחישים כי הסתירו מהקונה מידע כלשהו וטוענים כי מסרו לה מידע מלא על מצבו של הבית.

בית המשפט קבע כי הקונה לא הוכיחה את טענתה כי לא ידעה על חריגות הבניה בבית, ועדותה כללה סתירות שונות ביחס לסיבה לביטול ההסכם. אם בתחילה טענה כי הבנק לא אישר את ההלוואה בגלל חריגות הבניה, לאחר מכן טענה כי הביטול היה בשל כך שהמוכרים לא מסרו לה עצמה את המידע על החריגות. כמו כן, הקונה הודתה במסמכים שונים כי ידעה לפחות על חלק מחריגות הבניה ולאחר מכן הכחישה אף עובדה זו.

פסק הדין מאזכר מספר סעיפים מתוך הסכם המכר, וביניהם סעיף לפיו המוכרים מצהירים כי "לפני בניית הבית ניתן היתר כדין". ההיתר אף צורף כנספח להסכם. בית המשפט פסק כי נוסח הסעיף אינו מלמד על כך שהמוכרים הצהירו כי כל הבית נבנה עפ"י היתר בניה כדין, אלא כי הוצא היתר בניה לפני בניית הבית. גם העובדה כי ההיתר צורף כנספח, אינה מלמדת כי משתמע מכך שהמוכרים הצהירו כי הבית בנוי לפי ההיתר שצורף. בסעיף אחר בהסכם, הצהירו הקונים כי בדקו את הבית, לרבות מבחינה תכנונית וכי להסכם מצורף טופס 4, אך לא הוצאה תעודת גמר והם מתחייבים לטפל בהוצאת תעודת גמר לבית. ההתרשמות הכוללת של בית המשפט מסעיפי ההסכם ומעדויות הצדדים, הייתה כי המוכרים לא הטעו את הקונה ויידעו אותה כי הבית כולל חריגות בניה שונות.

השופטת יעל בלכר קבעה כי מדובר בחריגות נכבדות של כ- 200 מ"ר מעבר לכלול בהיתר הבניה, והקונה לא פנתה לעירייה או לאיש מקצוע על-מנת לבדוק את החריגות ומשמעותן והייתה נכונה להתקשר בהסכם למרות החריגות.

למרות שלא התקבלה טענת הקונה כי המוכרים הטעו אותה, הרי משהסכימו הצדדים על ביטול ההסכם ולא קבעו מפורשות כי המוכרים זכאים להשאיר אצלם את התשלום הראשון, חל הדין הכללי ודיני ההשבה במקרה של ביטול הסכם והמוכרים חייבים להשיב לקונה את התשלום הראשון ששולם להם.


לייעוץ ויצירת קשר
מלא פרטים ונחזור אליך בהקדם

שם:
טלפון:
דוא"ל:
תוכן:
מאמרים נבחרים
למאמרים נוספים
כיצד לבחור עורך דין מקרקעין?
הנכס הממוני היקר ביותר הינו קרוב לוודאי נכס המקרקעין. לעיתים מדובר בדירת המגורים ולעיתים מדובר גם במבנה בית העסק, אלה אשר לרוב נרכשו בעמל וממון רב, או שלחילופין נתקבלו בחלק מהמקרים במתנה או בירושה. ...  המשך קריאה		הנפקת אישור עירייה לטאבו למרות חוב ישן של שוכר
בכדי להעביר את הזכויות בנכס מקרקעין על שם הקונה, על המוכר לספק מספר אישורים המוגשים ללשכת רישום המקרקעין. מדובר באישורי מס שבח, מס רכוש ומס רכישה, וכן אישור עירייה המופנה לטאבו. אישורים אלה מצורפים לש...  המשך קריאה
עמוד ראשי אודותינו תחומי עיסוק מאמרים יצירת קשר