■  עסקאות נדל"ן ומיסוי מקרקעין
■  ירושות, צוואות ומעמד אישי
■  נוטריון

הערכת שמאי מוטעית ביחס לשווי הדירה

מאת: עו"ד ליאור בן-עמי  ~  תאריך עדכון: 26/5/2013  07:20
מי מאתנו אשר ביקש הלוואת משכנתא מבנק למשכנתאות או מגורם פיננסי אחר, יודע כי כחלק מההליך הפרוצדוראלי שהבנק דורש, יש להזמין שמאי שייתן חוות דעת ביחס לשווי הדירה. שמאות זו אמורה לתת לבנק הערכה אובייקטיבית של שווי השוק של הדירה כדי לוודא כי האשראי שהוא מעניק עומד ביחס סביר לשווי הדירה.

בדומה לכך, כאשר מבצעים מכירה של דירה באמצעות מימוש כפוי, ע"י כונס נכסים או בעל תפקיד דומה, יש לבחון את המכירה גם מול מדד אובייקטיבי לכאורה באמצעות שמאות של שמאי מקרקעין. זאת על-מנת למנוע מצב בו הדירה תימכר במחיר הנמוך משמעותית משווי השוק שלה.

על חשיבות ביצוע חוות הדעת השמאית בצורה מקצועית, ניתן ללמוד המקרה שהוא בפני בית המשפט המחוזי בתל-אביב בע"א 1086/06 שיינברג נ' בודה ואחרים. בפסק הדין מיום 4.6.2008 עולות העובדות שלהלן:

בני זוג שחיו בנפרד אך היו בעלים במשותף של דירת מגורים, נקלעו לחובות לבנק לאומי. הבנק החל בהליכי גביה כנגד בני הזוג ובמסגרת זו מונה עורך דין ככונס נכסים לצורך מכירת הדירה באמצעות לשכת ההוצאה לפועל. כונס הנכסים מינה שמאי שימציא חוות דעת ביחס לשווי הדירה. השמאי נתן את חוות דעתו, לפיה שווי הדירה עומד על 110,000$, כאשר הוא מציין כי מדובר בדירה בת 2 חדרים בשטח ברוטו של 67 מ"ר. בפועל הדירה הייתה בת 3 חדרים בשטח של 82 מ"ר ברוטו. השמאי ערך סיור רק מחוץ לדירה ובדק את תיק הבניין אך לא את תשריט הבית המשותף, וציין בחוות הדעת כי ערך סיור חיצוני והוא מניח כי הנכס תואם את תשריט הבית המשותף.

הדירה נמכרה ב- 90,000$ וזאת מבלי שהרוכש ראה כלל את הדירה. בני הזוג הגישו תביעה לבית משפט השלום נגד כונס הנכסים ונגד השמאי, בטענה כי בשל רשלנותם הדירה נמכרה בשווי הנמוך מערכה בשוק, כאשר לפי חוות דעת שמאית שהגישו, שווי הדירה אמור להיות 150,000$.

בית משפט השלום דחה את טענות השמאי כי ניסה לבקר בדירה אך בני הזוג לא אפשרו זאת וכן נדחתה טענתו כי כונס הנכסים ידע ואישר לו לבצע שומה ללא ביקור בדירה. נקבע כי לשמאי יש חובת זהירות כלפי בעלי הדירה והוא התרשל בכך שלא ביקר בדירה ולא בדק את תשריט הבית המשותף. כמו כן נקבע כי כונס הנכסים התרשל כאשר הסתמך על חוות הדעת המוטעית של השמאי והוא אחראי גם באחריות שילוחית, שכן הוא זה אשר מינה את השמאי. יחד עם זאת, דחה בית משפט השלום את התביעה, מאחר ובני הזוג לא אפשרו לרוכשים הפוטנציאליים לבקר בדירה, ובכך ניתקו את הקשר הסיבתי בין רשלנות כונס הנכסים והשמאי, לבין הנזק שנגרם לכאורה.

בערעור בבית המשפט המחוזי, נקבע כי לשמאי, כמו לכל מומחה אחר שנותן חוות דעת, יש אחריות כלפי מזמין חוות הדעת וכלפי כל מי שעשוי להסתמך על חוות הדעת. לכן, אם הוא התרשל, הוא חייב לפצות את מי שהסתמך על חוות דעתו.

דווקא בגלל שנמנע מהשמאי לבקר בדירה, היה עליו לנקוט במשנה זהירות והוא לא יכול היה לציין כי הוא מניח כי הנכס תואם את התשריט של הבית המשותף ולא לבדוק את תשריט הבית המשותף עצמו. גם העובדה כי השמאי לא ציין באופן מפורש וברור כי לא סייר בתוך הדירה, מלמדת על רשלנותו.

בית המשפט בערכאת הערעור קבע כי לכונס הנכסים אין אחריות שילוחית על עבודת השמאי, והוא רק הזמין עבודה אצל השמאי כמומחה עצמאי, ולכן חוות הדעת השגויה של השמאי אינה מהווה רשלנות גם מצד כונס הנכסים.

בית המשפט המחוזי הפך את החלטת בית המשפט השלום גם בעניין ניתוק הקשר הסיבתי בין חוות הדעת הרשלנית לבין הנזק. העובדה כי בעלי הנכס לא אפשרו לרוכשים פוטנציאליים לבקר בנכס אינו מנתקת קשר זה, מאחר ובמודעה שפורסמה צוין כי מדובר בדירה בשטח 67 מ"ר, בהתאם לחוות הדעת השגויה, וגם אם הרוכשים לא ראו את חוות הדעת, הרי שהם הסתמכו על נתון שגוי זה. ואולם, נקבע כי לבעלי הנכס יש ליחס אשם תורם של 70%, מאחר ומנעו סיור בדירה שהיה מבהיר כי מדובר בדירה גדולה יותר מכפי שצוין בחוות הדעת וכן מאחר והוכח כי לבעלת הנכס הוצג עותק של חוות הדעת, ואם היא הייתה מעיינת בעותק זה ומפנה את תשומת ליבו של כונס הנכסים, יכולה הייתה למנוע את הנזק.


לייעוץ ויצירת קשר
מלא פרטים ונחזור אליך בהקדם

שם:
טלפון:
דוא"ל:
תוכן:
מאמרים נבחרים
למאמרים נוספים
כמה הערות בנוגע להערות אזהרה
הערת אזהרה היא המכשיר המשפטי שיצר חוק המקרקעין להגן על זכויות של צדדים שלישיים שונים להם זכויות מסוימות ביחס למקרקעין הרשומים על שם בעליהם. הערת אזהרה יוצרת מעין מצב ביניים, לפיו הנכס עדיין רשום על שם...  המשך קריאה		מה כדאי לדעת לפני שנוטלים משכנתה?
מרבית רוכשי הדירות עוברים באופן אוטומטי גם הליך של נטילת הלוואת משכנתה לצורך מימון חלק מהתשלום עבור הדירה. מאחר ומדובר בהליך מסורבל למדי ומורכב, שיכולות להיות לו השלכות כבדות במקרה של טעות או הפרה, כד...  המשך קריאה
עמוד ראשי אודותינו תחומי עיסוק מאמרים יצירת קשר