■  עסקאות נדל"ן ומיסוי מקרקעין
■  ירושות, צוואות ומעמד אישי
■  נוטריון

זהירות ממלכודות בעסקאות מקרקעין

מאת: עו"ד ליאור בן-עמי  ~  תאריך עדכון: 28/10/2013  13:31
שוק הנדל"ן מתאפיין בסוגים שונים של שחקנים ושל עסקאות. יש הרוכשים דירה או בית עסקת לשימושם האישי ויש המחפשים לרכוש נכס כהשקעה מניבה או על מנת להשביחו ולמכור אותו ברווח נאה. בין אם אתם נמנים על הקבוצה הראשונה או השנייה, כדאי להיזהר מאוד ממספר מלכודות שיכולות להתגלות בדרך אל סיומה המוצלח של העסקה. להלן שני סיפורים אמיתיים הממחישים מלכודות טיפוסיות.

רק היום ניתן לחתום
מעשה באדם שרצה להשקיע ברכישת מגרש חקלאי, המהווה חלק מחלקה גדולה בצפון הארץ, מתוך אמונה כי כאשר ישונה היעוד של הקרקע וניתן יהיה לבנות עליה בתי מגורים, יעלה ערכה באופן שיניב לו רווח גדול על ההשקעה. לאחר שראה מודעה בעיתון על חברה שמוכרת מגרשים חקלאיים, נפגש המשקיע עם מנהל החברה וזה מסר לו פרטים ואף הראה לו את מיקומו הפסטורלי של המגרש המיועד. לאחר שסוכם מחיר הרכישה, מנהל החברה הודיע למשקיע, כי אם הוא מעוניין לרכוש את המגרש הוא מוזמן למשרדו של עורך דינו כדי לסגור את הפרטים המשפטיים.

המשקיע פנה לעורך דינו על מנת שילווה אותו בתהליך הבדיקה והמשא ומתן המשפטי. כאשר הגיעו המשקיע ועורך דינו למשרדו של עורך הדין, הציג להם עורך הדין בקצרה את פרטי הנכס, את העובדה כי מדובר בבעלות משותפת עם עוד עשרות בעלי קרקע וכי נראה כי מתחילים בהליכים של הפשרת הקרקע.

עורך הדין של המשקיע ביקש לקבל טיוטת הסכם, תשריט והסכם שיתוף, אך להפתעתו נענה כי מוכנים להציג את המסמכים, אך בד בבד הצביע המוכר על כסא המתנה מחוץ לחדרו של עורך הדין, ומסר כי מוקצבים למשקיע 30 דקות לעיין במסמכים ואם הוא מעוניין לחתום, אז רק היום ורק עוד 30 דקות.
מובן כי בנסיבות נפרדו הצדדים ולא יצאה לפועל כל עסקה חפוזה. מלכודת זו היא שיטת מכירה אופיינית למוכרים שמחפשים קונים שלא בודקים יותר מדי מה הם קונים, והולכים שווי אחרי פנטאזיות שמציגים אנשי המכירות, ושלעיתים רבות, הקשר בינן לבין המציאות מקרי בהחלט.

סיפור זכויות
זוג צעיר וממועט אמצעים, מצא דירת מגורים צנועה במחיר שעמד במסגרת התקציב שלרשותם. הם אף פנו לבנק למשכנתאות, הציגו בפניו את כושר ההשתכרות שלהם ואת מחיר הרכישה, וקיבלו אישור עקרוני לפיו יוכלו לקבל הלוואת משכנתא למימון חלק ניכר ממחיר הדירה.

המוכר המליץ להם להגיע לעורך דינו, עורך דין ותיק שביצע עסקאות רבות באזור, אך הקונים העדיפו לפנות לעורך דין אחר שייצג אותם ויבדוק עבורם את הטעון בדיקה.
בקשתו של עורך הדין של הקונים לקבל נסח רישום או מסמכים אחרים המעידים על זכותו של המוכר, נענתה בתשובה כי מקור הזכויות הוא כדלקמן: היה בעל קרקע מקורי, שבינתיים נפטר, הוא העביר את זכויותיו לבעל קרקע אחר באמצעות יפוי כח בלתי חוזר, בעל הקרקע השני מכר את הזכויות לחברה ונפטר גם הוא, החברה מכרה את הזכויות לקונה נוסף ונכנסה להליכי פירוק ואז מונה מנהל מיוחד כדי שיטפל בזכויות ובבניה. לא היה למוכר ועורך דינו כל מסמך המעיד על גלגול הזכויות בשלבים הראשונים, לא יפוי כח ולא שטר ולא הסכם, רק עותק מהחלטה על מינוי המנהל המיוחד כאשר אף המנדט שקיבל אינו ברור דיו.

למרות מצב הזכויות הרעוע, הבטיחו המוכר ועורך דינו לקונים כי אין להם מה לדאוג, כך נעשות עסקאות בנכסים דומים כבר שנים. לעומת זאת, המוכר ועורך דינו לא היו מוכנים להתחייב לחתום על מסמכים שידרשו מהבנק למשכנתאות, לצורך בדיקת הזכויות ואישור ההלוואה.
הקונים העדיפו שלא להיכנס להרפתקה כשהזכויות עלומות, אין ודאות אם אי פעם יוסדרו, ולא ברור כלל האם יוכלו לקבל מימון לביצוע הרכישה.
גם כאן הכלל צריך להיות ברור: אם במקום לספק לכם מסמכים אותנטיים המעידים על אמינות הזכויות הנמכרות, ובמקום זאת מציעים לכם שלל סיפורים מלווים באמרה: "יהיה בסדר", היזהרו מלבצע עסקה.


לייעוץ ויצירת קשר
מלא פרטים ונחזור אליך בהקדם

שם:
טלפון:
דוא"ל:
תוכן:
מאמרים נבחרים
למאמרים נוספים
ייזהר המוכר!!
מימוש זכות במקרקעין עלול להיות כרוך בתשלומי מסים והיטלים לרוב. כאשר המוכר איננו נמנה על יודעי הח"ן (או שלכל הפחות הצטייד ביועצים המתאימים), הרי שהינו נחשף - שלא בטובתו - למציאות פיסקאלית עתירת מס...  המשך קריאה		כמה הערות בנוגע להערות אזהרה
הערת אזהרה היא המכשיר המשפטי שיצר חוק המקרקעין להגן על זכויות של צדדים שלישיים שונים להם זכויות מסוימות ביחס למקרקעין הרשומים על שם בעליהם. הערת אזהרה יוצרת מעין מצב ביניים, לפיו הנכס עדיין רשום על שם...  המשך קריאה
עמוד ראשי אודותינו תחומי עיסוק מאמרים יצירת קשר