■  עסקאות נדל"ן ומיסוי מקרקעין
■  ירושות, צוואות ומעמד אישי
■  נוטריון

בדיקת הזכויות המשפטיות של דירה

מאת: עו"ד ליאור בן-עמי  ~  תאריך עדכון: 28/10/2013  18:14
כל רוכש דירה חייב לדעת כי בעצם הוא רוכש שני "מוצרים" נפרדים, שכל אחד ואחד מהם דורש בדיקות רלוונטיות כדי להגיע להחלטה האם הדירה אטרקטיבית מבחינתו או לא.

דירה היא קודם כל נכס מוחשי, הכולל קירות, חלוקה לחדרים, פרטי גימור שונים וכו'. אולם, יחד עם הדירה ישנן זכויות משפטיות אשר מהוות למעשה את הבסיס המשפטי – מסחרי לנכס הנרכש.

מטבע הדברים, הזכויות המשפטיות הינן בלתי מוחשיות, נסתרות ודורשות ידע בסיסי כדי לבחון אותן, אולם אסור לדלג על שלב בדיקת הזכויות המשפטיות, מאחר והן חשובות לא פחות מהמבנה עצמו.

במדינת ישראל ישנם סוגים שונים של זכויות. הזכות המלאה והטובה ביותר היא זכות בעלות פרטית הרשומה בלשכת רישום המקרקעין (טאבו). אדם שרוכש דירה הרשומה בבעלות פרטית בטאבו, רוכש זכות פשוטה וברורה, כאשר היתרון הגדול ביותר בכך הינו הגמישות לעשות בזכות כל דבר, מבלי לקבל הסכמות או "טובות" מצד שלישי כלשהו. ניתן בכל עת למשכן את הזכות, להחכיר אותה, למכור אותה לתת אותה במתנה, לשנות את הבנייה וכו'. מובן כי אינני נכנס להשלכות המס של כל פעולה כזו, אולם היכולת לבצע את הפעולות האלה באופן פשוט ומיידי, מהווה יתרון גדול.

כיצד בודקים את הזכויות ביחס לדירה הרשומה בטאבו? פשוט מאוד, מוציאים נסח רישום מלשכת רישום המקרקעין באזור בו מצויה הדירה. כיום ישנן חברות המאפשרות להזמין, תמורת עמלה, נסח רישום באמצעות טלפון, פקס, אינטרנט או דוא"ל. בנסח ניתן לראות באופן פשוט את מצב הזכות, מי בעלי הזכות, האם הדירה משועבדת, אילו הערות או עיקולים רשומים עליה וכיוצא באלה אינדיקציות ביחס לטיב הזכות.

נעיר כי השלמת הליך הרישום של דירה מתבצע כאשר הבניין בו מצויה הדירה נרשם כבית משותף, וכל אחת מהדירות בבית המשותף מקבלת מספר חלקת משנה נפרד, אשר מוצמד ונרשם על שם בעל הזכות.

למעלה מ- 90% מהקרקעות בישראל רשומות על שם מינהל מקרקעי ישראל, ולכן מרבית הדירות אינן בבעלות פרטית של רוכשיהן, אלא הבעלות היא של המינהל ורוכש הדירה מקבל זכויות חכירה. משמעות הדבר, היא כי בעל הדירה מתגורר בה למעשה, כשוכר (חוכר) של מינהל מקרקעי ישראל, תמורת דמי חכירה שנקבעים בהסכם וכפוף לתנאים הקבועים בהסכמים הסטנדרטיים של המינהל.

בעל זכות החכירה צריך לבקש את הסכמת המינהל לפעולות מסוימות שהוא מבקש לעשות ביחס לנכס, כגון תוספת בניה, שעבוד או מכירה, כאשר בחלק מהמקרים יידרש לשלם למינהל "מס" או אגרה בגין הפעולה, כגון תשלום דמי היתר או דמי הסכמה או הגדלת דמי חכירה. בנוסף, יסבול רוכש זכות החכירה מהמינהל מהפרוצדורה הסבוכה והבלתי יעילה של מנגנוני המינהל. כל אישור או הסכמה מהמינהל, אפילו אם מדובר בהעברת דירה במתנה לאחד מילדכם, עלולים לגרור אתכם למסע מייסר בין מסדרונותיו הבלתי נעימים של מינהל מקרקעי ישראל ובזבוז זמן מרגיז.

לפני שנים לא רבות החל המינהל להציע לחוכרים להוון את זכויותיהם, היינו לשלם מראש סכום חד פעמי מופחת בגין דמי החכירה לשנים הבאות (בדרך כלל ל - 49 שנים), ולקבל תנאי חכירה מהוונים, שהינם זכות משופרת בהרבה מזכות חכירה רגילה. לרוב, התשלום כולל חכירה ל - 49 שנים ועוד 49 שנים נוספות, ללא צורך לשלם דמי חכירה בתקופה זו, וכן יש פטור ממרבית תשלומי ה"מס" למינהל הנדרשים מבעל זכות חכירה רגילה. כיום, רוכש דירה בבית משותף שזכויותיה מהוונות, נמצא במצב דומה לזה של בעל זכות בעלות פרטית.

בדיקת זכויות ביחס לחכירות מהוונות בבניינים הרשומים בטאבו, ניתן לבצע באמצעות הוצאת נסח רישום והרישום משקף את הזכויות באופן דומה לדירות בבעלות פרטית. אולם, קיימים מתחמים ובנינים רבים, שטרם נרשמו מסיבות שונות בטאבו, וביחס אליהם יש להוציא מסמך המכונה "אישור זכויות" ממינהל מקרקעי ישראל, אשר דומה במהותו לנסח רישום.

קבוצה גדולה נוספת של דירות, הינן דירות על קרקע של המינהל אשר נבנו ע"י חברות משכנות ורישום הזכויות ביחס אליהן מתבצע במשרדי החברות המשכנות או עורכי דינם.

במצב זה יש לדרוש גם אישור זכויות ממינהל מקרקעי ישראל, וגם אישור זכויות מהחברה המשכנת. בעצם ישנה תחנה נוספת שעל רוכש הזכויות לעבור בכל פעולה שהוא מבצע, ומובן כי אין זה מצב רצוי מאחר והוא מסרבל עוד יותר את השימוש בזכויות. בעבר, ניצלו החברות המשכנות את העובדה כי הן מבצעות את רישום הזכויות, והתנו מכירת זכויות בדירה, בתשלום מעין עמלת טיפול, בשיעור שהגיע אף ל- 0.5% ממחיר המכירה. לפני כעשר שנים הסדיר צו מיוחד את גובה עמלת הטיפול שרשאית חברה משכנת לגבות, והיא עומדת על מספר מאות שקלים בלבד, ללא קשר למחיר המכירה.

סיכומו של דבר, חשוב לבדוק מראש את הזכויות הנרכשות, תוך קבלת יעוץ מבעל מקצוע מתאים, ולוודא כי בסוף תהליך רכישת הדירה, הזכויות ירשמו על שמכם באופן ראוי.


לייעוץ ויצירת קשר
מלא פרטים ונחזור אליך בהקדם

שם:
טלפון:
דוא"ל:
תוכן:
מאמרים נבחרים
למאמרים נוספים
הערכת שמאי מוטעית ביחס לשווי הדירה
מי מאתנו אשר ביקש הלוואת משכנתא מבנק למשכנתאות או מגורם פיננסי אחר, יודע כי כחלק מההליך הפרוצדוראלי שהבנק דורש, יש להזמין שמאי שייתן חוות דעת ביחס לשווי הדירה. שמאות זו אמורה לתת לבנק הערכה אובייקטיבי...  המשך קריאה		הערת אזהרה לבנק למשכנתאות
ברבים מרוכשי הדירות בארץ נעזרים בהלוואות מבנקים או גורמים פיננסים אחרים כאשר הבטוחה שהם מעניקים לבנק הינה הדירה הנרכשת. הלוואות אלה מכונות הלוואות משכנתה, מאחר ובסופו של דבר נרשמת משכנתה בלשכת רישום ה...  המשך קריאה
עמוד ראשי אודותינו תחומי עיסוק מאמרים יצירת קשר